نائب رئيس «ريدكون» يفند الأسباب الداعمة لنمو السوق العقاري المصري
كتبت - هدي العيسوي
استبعد نائب رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون بروبرتز، المهندس أحمد عبد الله، حدوث فقاعة عقارية بالسوق المصري، مستندا إلى وجود مؤثرات عديدة ومتشابكة تساهم في تسعير العقار في مصر، وتابع «عبد الله»، في تصريحاته ببرنامج «الصنايعية»، من تقديم الإعلامي محمد ناقد، أن انخفاض أسعار الفائدة بشكل عام هو مطلب للمطورين والمستثمرين ليس في مصر فقط بل في العالم اجمع فلا يمكن لأي اقتصاد أن ينمو ولا أي سوق أن ينشط في ظل ارتفاع تكلفة التمويل بل إن ارتفاع الفائدة لفترات طويلة يدفع نحو ركود اقتصادي، وهو ما لا تريده كافة اقتصادات العالم.
وأكد أن تكلفة التمويل ليست وحدها المؤثر الرئيسي في تسعير العقارات، ولكنها أحد المدخلات ولا تزيد نسبتها عن 10 إلى 15% من إجمالي التكلفة، منوها أن هذه النسبة تنشأ في حالات الاقتراض الصحي عندما تكون نسبة القروض إلى حقوق الملكية في حدود النسب الصحيحة، مواصلا: «تكلفة الأرض تتراوح بين 30 إلى 40% من إجمالي تكلفة العقار، وبالتالي انخفاض الفائدة إلى 16% سيقود إلى انخفاض تكلفة التمويل من إجمالي تكلفة العقار لتصل إلى 6 إلى 8%،
منوها أن هذا الانخفاض لن يقابله انهيار في الأسعار المؤدية إلى الفقاعة العقارية، فالزيادة السنوية الناتجة عن التضخم بالإضافة إلى نسب التحوط التي يضعها المطور تحسبا لأي تقلبات اقتصادية قد تتحقق، وعلى أقصى تقدير ستكون الزيادات السنوية في أسعار العقارات في حدود النسب الطبيعية المتعارف عليها، وتابع: «لا يزال الطلب على العقار بكافة أنواعه في تزايد مستمر فالزيادة السكانية المطردة والطلب على الوحدات السكنية بكل مستوياتها ستظل لسنوات عديدة أعلى بكثير من المعروض كما أن توافد الشركات العربية والأجنبية على مصر.
خاصة شركات Outsourcing أو التسويق من الخارج، ونمو الاقتصاد المصري المتوقع الجاذب للاستثمارت الأجنبية سيساهم أيضا في زيادة الطلب على الوحدات الإدارية»، وأوضح أن السوق التجارية الضخمة المدعومة بالكتلة السكانية الهائلة لمصر وارتفاع أعداد السائحين سيولد دائما طلب كبير على الوحدات التجارية في مصر بشكل مستمر ومتزايد، مستطردا: «نسبة المبيعات للأجانب والمصريين العاملين في الخارج تتراوح بين 30 و50%، وهذه النسبة صورة من صور الطلب على العقار، كما أن انخفاض العملة بسبب مرونة سعر الصرف سيعزز من قدرة مصر على تصدير العقار الذي يعد أحد العوامل المساهمة في زيادة الطلب على العقار».
وأشار إلى دور مشروع رأس الحكمة الذي عكس الثقة في القيادة السياسية والسياسات الاقتصادية لمصر، في تحقيق إجمالي استثمارات بقيمة 150 مليار دولار، وسيحول الساحل الشمالي إلى منطقة مزدهرة طوال العام بتنمية حقيقية ليست فقط في وحدات سكنية شاطئية ولكن في فنادق وجامعات وصناعات تخدم المنطقة وتؤدي لنمو الصادرات والتوسع في التصدير إلى الأسواق المجاورة وغيرها وهو ما يعد أكبر استثمار أجنبي مباشر لمصر سيساهم في تنشيط سوق العقارات بصفة عامة والصناعات المغذية له ومشروع رأس الحكمة أكبر عامل داعم للقطاع العقاري المصري وعدم حدوث فقاعة عقارية.
وألمح «عبد الله»، أن تفعيل قوانين الصناديق العقارية لاعب الرئيسي في جذب استثمارت بالقطاع العقاري، وتعد هذه الصناديق مدرة للربح والتي تدير "العقارات ذات العائد"، مثل الوحدات الإدارية والتجارية والوحدات الفندقية المخدومة، وعلَّق على تأثير انخفاض أسعار الفائدة، قائلا: «في حالة اعتماد بعض المطورين العقاريين في بيع وحداتهم على عقود طويلة الأجل تصل إلى 9 سنوات، وخلال هذه المدة تطبق سعر الفائدة وقت التسعير.
فمن الطبيعي أن التضخم والزيادات السنوية المتعاقبة ستسدد هذه الفجوة خلال سنوات محددة نتيجة تنشيط قطاع التمويل العقاري على خلفية انخفاض الفائدة وتشجيع الأفراد، ما يساهم في سد الفجوة بين الطلب 500 ألف وحدة والعقود السنوية البالغة 240 ألف وحدة سكنية، وانخفاض سعر الفايدة يساهم في رفع القدرة الشرائية للأفراد ويزيد من الطلب الفعلي علي العقار، وأكد جميع المؤثرات السابقة هي اكبر دليل علي نشاط السوق العقاري بشكل حقيقي ناتج من زيادة الطلب وهو اكبر دليل علي عدم إمكانية حدوث فقاعة عقارية في مصر.
